文/刘华健 北京长安（上海）律师事务所房产纠纷律师团队
一、案情简介
2013年8月30日，上海A公司（甲方）与河南B公司（乙方）就上海市闵行区莲花南路2338号第6幢房屋签订《上海市厂房租赁合同》。租赁日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止；2013年10月30日，经三方确认，河南B公司将上述租赁合同中乙方抬头改为河南C公司。2015年9月9日，河南C公司向上海A公司发出《解除厂房租赁合同通知书》，上海A公司于同月11日收到该函件，回函明确表示不同意解除合同，并要求河南C公司继续履行合同。
2015年11月23日，河南C公司向上海A公司发出《办理交接手续通知书》，上海A公司回函再次明确河南C公司不符合法定或者约定解除条件。2015年12月7日，河南C公司工作人员在上海市新黄浦公证员的见证下致电上海A公司经理要求交接涉案厂房钥匙遭拒。同日，上海市新黄浦公证处公证员就涉案厂房的室内现状进行证据保全并拍摄照片，从照片现状看室内已经基本搬空。河南C公司支付租金至2015年9月30日。
二、双方诉争
2015年12月7日，上海A公司起诉要求河南C公司支付自2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，同时承担自2015年10月1日起到实际支付之日止的逾期违约金。
河南C公司辩称，不同意上海A公司的诉请。由于经营不善及成本压力过大，河南C公司于2015年9月向上海A公司发送《解除厂房租赁合同通知书》，并于同年9月30日完全搬离上海市闵行区2338号第6幢厂房。现河南C公司已经搬至其他场所办公，不可能再继续履行原租赁合同。同时，河南C公司提起反诉，要求确认其与上海A公司签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年9月11日解除。
三、法院审理
法院经过审理后认为，上海A公司与河南B公司签订的《上海市厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。合同在履行过程中，经各方当事人同意，承租人变更为河南C公司，河南C公司概括承受合同的权利义务。上海A公司按照合同的约定提供标准的厂房，河南C公司接受并实际使用，理应按约支付租金。关于河南C公司所述因经营发生困难，无力履行合同，双方合同已经解除的抗辩。法院认为，河南C公司并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其向上海A公司发送解除合同通知书的行为，因上海A公司的拒绝，该解除通知书并不发生法律效力。然，河南C公司在上海A公司坚持要求继续履行合同的情况下于2015年12月7日单方搬离租赁房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同。考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。经法院释明，上海A公司仍坚持要求继续履行合同。
法院判决：上海A公司与河南C公司之间的《上海市厂房租赁合同》于2015年12月7日解除；河南C公司应支付租金至2015年12月7日，并承担逾期支付租金的违约责任；关于合同解除的法律后果，本案不再一并做出处理，由上海A公司另案主张。
四、法律分析
1、河南C公司发送解除函及搬离承租房屋行为效力评价
合同的解除，是对合同权利义务的重大处置，在实践中当谨慎处理。我国《合同法》第93条规定了约定解除的情形，第94条规定了法定解除的情形。当事人欲解除合同必须严格依据法律的规定或者合同的约定，才能达成合同解除的法律效果。在本案中，河南C公司的行为不符合合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，更没有与上海A公司协商解除合同，其单方发送解除函的行为因上海A公司的拒绝而不能产生解除合同的法律效力；其单方搬离承租房屋的行为也不能导致租赁合同的解除，只能是以自己的行为表明不再继续履行合同。
2、上海A公司要求合同继续履行的诉求不应获得支持
否认河南C公司解除通知的解除效力，并不能直接得出应支持上海A公司要求继续履行合同诉求的结论。我国《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实不能履行；（2）债的标的不适宜强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。在本案中，虽然河南C公司发送解除函的行为并不能产生解除合同的法律效力，但却以自己搬离承租房屋的行为表明不再继续履行租赁合同。基于经济合理性原则及物尽其用的一般社会观念考量，该义务性质不宜强制履行。所以，上海A公司要求合同继续履行的诉求不应支持。另，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条对这种情形下合同的处理也作出了相类似的规定。
3、法院判决解除合同，并没有免除河南C公司的违约责任
法院判决解除合同是基于法律效果和社会效果、合同不适宜强制履行的综合考量，尽管出租方继续履行合同的请求得不到支持，但承租人在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。我国《合同法》第97条和第107条规定了合同解除的法律后果及违约责任的承担方式。具体在本案中，因合同不宜继续履行，亦无其他补救措施可采取，故出租人的违约救济为赔偿损失。在审理过程中法院已经明确向出租方释明，但上海A公司仍坚持要求继续履行合同，而没有提出关于合同解除后的违约赔偿诉请，所以法院也无法对该项内容进行审理，其可以另案主张。
综上所述，笔者认为，法院对本案的处理是正确的。
五、律师意见
房屋租赁合同纠纷，在我们日常生活中比较常见，但通常只有涉及厂房、商铺、办公室之类的纠纷因为涉案金额较大，当事人才会诉诸法院。从上述案件的处理结果及分析过程，可以给房屋租赁合同的双方以借鉴意义。
（一）承租方角度：
作为承租方如果想在正常的租赁合同期限内解除合同，当积极与出租方协商；如果没有法律规定的解除权，也没有约定的可以解除合同的情形，便没有权利解除合同，单方发送解除函的效力也取决于出租方的态度。如果出租方不认可，便不能产生解除合同的法律效力。如果确实不想再租赁承租房屋，那就应在已付租金所摊派的使用日期截止前完成对承租房屋的搬离，当然在这一过程中应当保存相应的证据。本文案例中河南C公司在搬离前发函、搬离过程中进行公证的做法就很明智。虽然，法院没有支持出租方要求继续履行合同的诉求，但也没有免除承租方擅自搬离承租房屋而不再履约的违约责任。出租方在合同解除后仍然有权利就承租方的该项行为主张违约赔偿。为减少损失，承租方确实因各种原因需要提前解除租赁合同时，当首先与出租方积极协商，最好的方式是找到替代履约方承接相应的权利义务关系。提供更多选择和协助给出租方，以更好地体现已方的善意诚信，这也可以作为后续法官酌定违约赔偿金额时的参考因素。
（二）出租方角度
作为出租方，在正常的合同期内更希望保持合同的稳定和承租方的正常履约。如果遇到像本案中出现的情形，首先应当明确表示对承租方的单方解约行为不认可。当承租方搬离承租房屋，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同时，当积极与承租方协商解决，并开始寻找其他承租人。不要固执地认为，对方没有解除权，合同依然有效，即使承租方已经搬离承租房屋也不管不问，心中只想着按照合同正常收取租金。我国《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这就是法律规定的，守约方的及时减损义务。司法实践中，就承租方擅自搬离而造成的违约空置损失，法院一般支持3-6个月的租金金额。
所以，当承租人确定已经搬离承租房屋后，出租方当积极寻找其他承租人，将房屋及时出租，不要空置浪费，否则，就法院支持赔偿金额以外部分的损失便只能自行承担。
在诉讼过程中，当法院已经明确释明合同不宜继续履行的情形下，当考虑实际情况及综合风险，及时调整诉求。否则，如前述案例，就合同解除后的违约赔偿部分，法院就没有处理，当事人只能另行提起诉讼处理，徒然浪费时间及诉讼成本。
