在房价高企的当下，一些早前曾经把经济适用房卖掉套现的人纷纷反悔。对于买家而言，当然全都以悲剧收场，因为此类房屋买卖合同因违反国家经适房管理规定，全都被判无效。
先付一些钱，等五年的上市交易限制过去了，再付余款完成过户，这是很多购买经济适用房的人经常使用的招数。在房价高企的当下，一些早前曾经把经济适用房卖掉套现的人纷纷反悔。对于买家而言，当然全都以悲剧收场，因为此类房屋买卖合同因违反国家经适房管理规定，全都被判无效。而对于卖家而言，虽然房子留在了手上，但因为很多人当初都是卖给信任自己的亲戚朋友，由此导致的亲情友情的损失，怕是永远都无法挽回了。从这个角度来说，此类官司可以说是没有赢家。(文中当事人为化名)。
【第一个卖方故事】说反悔就反悔，朋友介绍的也不行
先说第一个故事。
2007年，鲍有仁、赵珍珠夫妇位于南京市栖霞区某号的房屋被拆迁，根据拆迁协议，鲍有仁夫妇于2009年7月31日购买了栖霞区尧顺佳园某幢602室经济适用房，房屋建筑面积62.85平方米，房款152097元。
2009年9月，鲍有仁拿到房屋后，一个朋友介绍何守祝前来购买房屋。因当时家庭经济较为紧张，鲍有仁同意出售房屋，双方商定房屋价款为256000元，付款方式为首付206000元，余款5万元等拿到房产证、土地证后结清。合同签订后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鲍有仁、赵珍珠离婚了。在离婚协议中，鲍有仁夫妇约定，这处房子归儿子所有。
2014年12月，鲍有仁取得涉案房屋的房产证及土地证。2015年，鲍有仁、赵珍珠与何守祝沟通称，从房产局工作人员处得知，该房是经济适用房，在购买五年之内不允许上市交易，所以与何守祝订立的房屋买卖合同无效，愿意返还何守祝已付房款并给予适当补偿，何守祝当即予以拒绝。鲍有仁、赵珍珠随即向法院起诉，请求法院判令双方2009年订立的房屋买卖合同无效，何守祝返还房屋。法庭上，何守祝认为，鲍有仁、赵珍珠看到房子涨价了就想要回房屋，自己是坚决不能同意的，双方应该遵守协议。一审法院认为，我国《合同法》规定，损害社会公共利益的合同无效。双方当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效，判决何守祝于判决生效之日起十日内向鲍有仁、赵珍珠返还房屋。何守祝不服判决提起上诉。
南京中院是这样判的：南京中院审理后认为，根据国务院制定的国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。该案中，鲍有仁、赵珍珠将属于经济适用房的涉案房屋转让给何守祝，且双方签订案涉售房合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了上述规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，应属无效。遂于近日判决驳回上诉，维持原判。
【第二个卖方故事】说翻脸就翻脸，老婆的侄女也不行
再说第二个故事。
2006年6月10日，宋慧瑶和姨夫席文盈签订房地产买卖合同，约定席文盈将其拆迁安置取得的南湾营二期某幢801室房屋转让给宋慧瑶，房款为178069.56元。其中第五条约定为，双方定于2007年12月前正式交付该房屋，于2011年12月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。随后，宋慧瑶以席文盈的名义向开发商缴纳相关购房款以及维修基金、契税等费用。
拿到房屋后，宋慧瑶即装修入住。2010年，席文盈取得房屋产权证后，将房屋产权证、土地证等交付给宋慧瑶。5年期满后，宋慧瑶要求席文盈协助办理房屋过户手续时，席文盈拒绝办理。宋慧瑶遂向法院提起诉讼，请求法院判令席文盈立即协助自己办理过户手续。法庭上，席文盈辩称，自己和宋慧瑶系亲戚，双方不存在房屋买卖关系，只是借用关系。其次，双方签订的房屋买卖合同违反了经济适用房5年内不得上市交易的规定，应属无效。而且，自己目前仅有这一套房子，请求法院驳回宋慧瑶的全部诉讼请求。
一审法院认为，根据国务院制定的国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，根据我国《合同法》的规定，宋慧瑶、席文盈签订的《南京市房地产买卖契约》无效，判决驳回宋慧瑶的诉讼请求。
宋慧瑶不服提起上诉称，席文盈已将自己名下的另外几套同类型的拆迁安置房卖掉，故意造成个人名下只有一套住房的事实。席文盈故意隐瞒事实，明知涉案房屋的产权证在她手中，却进行挂失，企图将她手中的房屋产权证作废。
南京中院是这样判的：南京中院审理后认为，该案所涉房屋买卖协议违反经济适用房管理制度，如果席文盈违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。所以，双方的合同自始无效，并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变，遂于近日判决驳回宋慧瑶的上诉，维持原判。
【风险不仅在经适房】二手期房买卖 做公证同样有风险
房价高企的当下，三四百万的房子，动辄像不要钱似的疯抢，有一些市民抢不到房，还动起了买二手期房的主意，为了放心，还跑到公证处做公证。那么，这种方式真的能彻底保证买卖安全吗?江苏焯燃律师事务所尹长松律师告诉记者，未必。
尹长松说，期房买卖并不违法，只要是买卖双方真实意思表示，那么合同是成立的。但是，合同成立和生效是两回事。从“物权法”角度而言，期房尚未交付，也未办理产权证，卖方对房子是不具有权利的，连权利都没有，怎么能进行处置，出售给别人?尹长松认为，此类合同其实是附条件或是附期限生效的合同，其生效条件(期限)就是卖方拿到了房产证(的那一刻)。
“如果卖家因为种种原因就是没拿到产权证，或者将来把房子登记到了别人名下，即使之前做过公证，那么买家的目的还是无法实现，因为双方的合同虽然成立，但却没有办法履行”，尹长松说，这种情况下，卖家肯定构成违约，但是即使卖家违约又能怎样呢?大不了双倍返还。很多买家对这一问题存在误解，以为买卖合同做过公证就保险了，其实，公证合同对合同将来履行的情况并不能产生任何约束的作用，该违约还是违约，避免不了的。所以，此种类型的交易，其最大的风险就是面临着卖家将来翻脸的潜在麻烦。
作者｜罗双江
来源｜公众号：南京市中级人民法院
