民事上诉状
上诉人（一审原告）：邱晓峰，男，汉族，1961年12月12日生，住江西省井冈山市龙市镇站前路7-10号，身份证号：36243219611212001X。
委托代理人：肖亮斌律师。
被上诉人（一审被告）：井冈山市房地产综合开发公司，住所地井冈山市新城区红军大道房产办公大楼。
法定代表人：张龙旗，职务总经理。
联系方式：0796-6863988、6865955
上诉人因不服江西省井冈山市人民法院作出的（2014）井民初字第61号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求：
1、请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即“（1）撤销上诉人与被上诉人于2013年8月1日签订的‘龙市商贸广场’4栋2层401号、4栋2层402号、4栋2层425号及4栋2层426号《商铺定购协议》；（2）依法改判被上诉人须按照“买一层送一层”的允诺将上述楼层赠与给上诉人。”或者依法发回重审。
2、本案一审和二审诉讼费用均由被上诉人承担。
事实与理由：
一、原判决认定基本事实不清。
1、在认定被上诉人的宣传海报上，原判决刻意回避了海报各小标题项下的具体、明确内容。其实，各小标题项下描述内容都应视为具体、明确，被上诉人有义务履行。否则，须承担违约责任。
比如，在“买一层送一层，财富多重奏”项下内容就具体明确地提示了购房者每层的层高及宽度，如“充分从造市、旺市为规划设计理念，整体商城铺铺临街，条条商业街无死角，3.5米-6米的超宽空间，一层楼高4.5米，二层楼高4.3米”。在“商贸新圈，黄金旺铺”项下也具体明确地提示了购房者“政府规划10000平米的农贸市场已从沿河路老市场拆迁将至，龙市汽车站亦规划拆迁在旁，必将成为辐射整个井冈山地区的主力商圈的桥头堡。”在“80000平米，商业巨无霸”项下更是指明“宁冈农、商、贸一站式购物广场有80000平米，包括农贸市场、家居、建材、超市、五金百货、陶瓷工业产品等。外设步行商业街、内规划有6300平米中心广场”。在“金钻地段，万民来集”项下也指明“龙市商贸广场毗邻320国道”等。
但是，原判决在认定基本事实上刻意回避了这些具体明确的内容，将该内容轻描淡写地略过，应视为认定基本事实不清。因此，对于被上诉人允诺的具体明确之内容，被上诉人应实际履行。否则，应按有关法律或者司法解释规定承担违约责任，赔偿上诉人经济损失。
2、综合本案证据以及各地司法实践来看，被上诉人宣传的“买一层送一层”的内容具备法律约束力，应视为将来订立商品房买卖合同的一部分。原判决认定该宣传内容“没有约定具体楼层、不具体不明确、也不针对特定人群”，系错误认定，既不符合本案客观事实，更是机械地理解了《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。具体理由分述如下。
（1）关于内容的具体和明确，上文已述及，不再赘述。关于宣传海报是否针对特定人群，不能简单地从表面上去理解，而要看宣传海报的实质性内容。本案中，被上诉人宣传的“买一层送一层”的内容，所针对的人群是特定的。宣传资料已经非常清楚的指明了享受买一层送一层待遇的面积范围为44—109平米，针对的人群为所有持VIP钻石卡的客户。退一步讲，“是否针对特定人群”也并非“商品房宣传资料能否认定为要约”的本质特征。关于“商业广告在具备何种条件情况下视为要约”，在《合同法》内的规定也仅仅是任意性规范，而非强制性规范。
（2）从全国各地的司法实践来看，“向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺”应具备法律约束力。比如，广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见（粤高法发［2001］41号）第24条就规定，“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺......（5）其他载有明确指标的说明”。
3、实际上，被上诉人宣传的商铺上下两层只允许办一张房屋所有权证，而被上诉人却人为地分开销售，损害了购房者的合法权益，并将法律风险转嫁到购房者本人。因此，被上诉人才打出“买一层送一层”实际上也就是“买下面一层送上面一层”的旗号，目的就是要让同一名购房者买同一间，方便被上诉人办理一张产权证，规避税负，攫取不当利益。但是原判决并未对这一事实进行认定，既损害了上诉人合法权益，也违反了合同法公平原则。
二、原判决适用法律错误。
1、原判决适用案由错误，将“预约”和“销售”概念混同。本案系一起典型的商品房预约合同纠纷，并非原判决认定的商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的是《商铺定购协议》，该协议是为将来双方订立正式商品房预售合同或者商品房销售合同而签订的预约。且根据本案双方签订的《商铺定购协议》约定内容来看，其一，存在“定金支付后，乙方须于15天之内持身份证等相关证件到甲方营销中心，与甲方签订正式《商品房买卖合同》并交付铺款”的约定。其二，《商铺定购协议》对商铺的交付使用条件及日期、装饰或设备标准、公共配套建筑的产权归属等一般商品房买卖合同的主要内容均未作任何约定或者作出明确，不符合《商品房销售管理办法》第16条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，该《商铺定购协议》不应认定为商品房买卖合同。
因此，本案不应认定为商品房销售合同纠纷，二审法院应予纠正，本案系商品房预约合同纠纷。
2、本案应适用《合同法》有关合同可撤销的规定和《民法通则》有关民事行为可撤销的规定，原判决混淆了“合同无效”和“合同可撤销”的概念，并错误地将审判重心放在论述“合同效力”的问题上。
（1）上诉人在一审中提出的是“合同可撤销”的诉请，而非“合同无效”的诉请。但原判决在认定这个问题上，适用的却是合同法有关“合同无效”的兜底性规定，即认定“《商铺定购协议》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同”。
（2）根据合同法第54条的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。另根据《民法通则》第59条的规定，“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”
结合本案相关事实，被上诉人在龙市商贸广场开盘之际，就对外发布宣传海报（后被行政机关认定为涉嫌欺诈、虚假宣传），于2013年7月21日发布首批黄金旺铺VIP卡，持卡用户可享受买一层送一层的优惠。且在广告宣传海报上大张旗鼓地宣传该工程系“商务部工程”、“吉安市重点项目”，政府规划10000平米的农贸市场已从沿河路老市场拆迁将至，龙市汽车站亦规划拆迁在旁，必将成为辐射整个井冈山地区的主力商圈的桥头堡。“一间钻石铺，三代摇钱树”、“80000平方米、商业巨无霸”。另外，在“买一层送一层”项下内容还明确提示购房人每层的层高及宽度，如“充分从造市、旺市为规划设计理念，整体商城铺铺临街，条条商业街无死角，3.5米-6米的超宽空间，一层楼高4.5米，二层楼高4.3米”等。被上诉人在其宣传海报正反面均指出是“一间钻石铺”，却刻意隐瞒实际上是“一间含两层、上下两层分开卖、且只能办理一张产权证”的重要信息，并且还要求购房者签订两份《商铺定购协议》，交两份钱。从上下两层的实际构造来看，上第二层必须经过设在第一层的内部通道口，除此之外没有其他通道口。这种设置且不论是否通过规划部门的行政审批，按常理也不符合分开销售的逻辑。被上诉人作为开发商，显然是在故意为购房者布设“购房陷阱”，诱导购房者在违反真实意思表示的情况下订立有关协议，被上诉人的行为违反了诚实信用原则。
因此，一方面被上诉人上述宣传海报内容构成欺诈。另一方面，应当认定上诉人是在重大误解的意思表示下与被上诉人签订了《商铺定购协议》的。也即，上诉人在作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重大事项存在认识的显著缺陷。可以说，如果没有这种误解，上诉人是不可能会违反常理地与被上诉人签订上述协议的，这显然违反了合同法的公平原则。考虑到商品房交易市场买卖双方的所处地位、社会经验、市场优势及认知水平，应当改判撤销上诉请求中提及的《商铺定购协议》，以保障双方当事人特别是购房者的合法权益。
综上所述，请求贵院依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即“（1）撤销上诉人与被上诉人于2013年8月1日签订的‘龙市商贸广场’4栋2层401号、4栋2层402号、4栋2层425号及4栋2层426号《商铺定购协议》；（2）依法改判被上诉人须按照“买一层送一层”的允诺将上述楼层赠与给上诉人。”或者依法发回重审，以维护民法公平原则和诚实信用铁律，保障上诉人作为购房者的合法权益。
此致
江西省吉安市中级人民法院
上诉人（签字、捺印）：
年 月 日
